网友：我公司是一家建筑工程总承包企业，2022年8月与某地产公司签订施工合同承建一处商业综合体项目，合同约定竣工后12个月内付清全部工程款。项目于2024年12月竣工验收合格，但地产公司仅支付了部分进度款，仍欠付工程款约2000万元。
我公司多次催款未果，正考虑通过诉讼维权并主张工程价款优先受偿权。经咨询得知该权利有行使期限限制，但我方不确定应从何时起算，也担心已过期限。
请问：建设工程价款优先受偿权的起算点和行使期限具体如何规定？目前是否已超过行使期限？我公司应如何有效行使这一权利？
北京凯硕律师事务所建筑工程合同纠纷律师：
建设工程价款优先受偿权是《民法典》为保障承包人工程款回收而设立的法定优先权利。
《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
您公司作为总承包人与发包人直接订立施工合同，主体适格，有权主张该权利。
关于行使期限，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条明确规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
您与地产公司的合同约定“竣工后12个月内付清全部工程款”，则该12个月付款期限届满之日即为“应付工程款之日”。
工程于2024年12月竣工，付款期限应于2025年12月届满，则优先受偿权的行使期限自2025年12月起算，至2027年6月届满。
目前仍在有效行使期内，但应尽快启动维权程序。
行使方式方面，建议您公司立即向发包人发出书面催款函，明确要求限期支付欠付工程款并保留主张优先受偿权的权利。
若催告无效，可向人民法院提起诉讼或仲裁，在诉讼请求中明确主张就案涉工程折价或拍卖价款优先受偿。
优先受偿权的范围限于工程价款本金（包括人工费、材料费、机械使用费等），不含逾期利息和违约金。
律师提醒：该权利行使期限为除斥期间，不适用中断、中止或延长，一旦届满将永久丧失优先受偿权，建议尽快委托专业律师提起诉讼。
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